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La Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les différents rapports, les obligations et les droits des propriétaires bailleurs et des locataires. La première obligation du propriétaire bailleur est de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire, mais aussi de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de bail. Le propriétaire a également une obligation d’entretien, il doit veiller à effectuer les réparations et entretiens nécessaires afin que le locataire puisse utiliser le logement comme il se doit. Assurer la jouissance paisible du logement loué est une responsabilité du propriétaire vis à vis du locataire.

Obligations du propriétaire et du locataire

Propriétaires bailleurs : ses devoirs

Les devoirs du propriétaire vis à vis du locataire sont, dans un premier temps, de remettre au locataire un certain nombre de documents et, notamment, un contrat de bail. Comme tout contrat, celui-ci régit un certain nombre d’obligations et de devoirs du bailleur, mais aussi du locataire.

Il doit être établi par écrit et signé par les deux parties, entraînant une première obligation du propriétaire envers son locataire qui est de mettre à disposition un bien décent et conforme et de lui en assurer la jouissance.

L’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, stipule également qu’une des obligations du bailleur est de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements éventuellement mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le locataire : ses devoirs

Le locataire a, comme première obligation pour louer un appartement, de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus dans le contrat de bail du propriétaire bailleur. Il doit également prendre à sa charge les petites réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret. Le locataire ne peut ni céder le contrat de bail, ni décider de sous-louer le logement sauf, bien évidemment, avec l’accord écrit du bailleur privé.

Le contrat de location stipule les durées de préavis qui peuvent se faire à la demande du locataire mais aussi à la demande du propriétaire sous certaines conditions.

  • Le bailleur peut donner congé au locataire uniquement s’il souhaite habiter le logement lui-même, permettre à un proche d’y habiter ou encore pour vendre le logement concerné. Dans ce cas, le préavis sera de 6 mois pour une location vide et 3 mois pour une location meublée, avant la date d’échéance du bail.
  • Pour une location vide, le locataire peut donner congé au propriétaire avec un préavis de 3 mois qui peut être réduit à 1 mois selon certains critères.
  • Pour une location meublée, le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois y compris pour les contrats de location d’une durée de 9 mois consentis aux étudiants.

 

Obligation d’entretien du bailleur

Une des premières obligations travaux du propriétaire pour une location est d’assurer au locataire de disposer d’un logement décent ; il doit répondre à certaines caractéristiques énumérées dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 :

  • au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
    • en assurant le clos et le couvert afin de protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et d’assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;
    • avec la mise en place des dispositifs de retenue des personnes, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, dans un état conforme à leur usage ;
    • des pièces principales avec un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
  • au regard de la surface habitable qui doit être au minimum de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum, ou un volume habitable de 20 m3 ;
  • au regard des équipements le rendant conforme à un usage d’habitation :
    • une cuisine ou coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
    • une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, avec un équipement pour la toilette corporelle, baignoire ou douche ;
    • une installation permettant un chauffage normal et munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut donc aucunement être considéré comme un logement décent.

Travaux-proprietaire-gestion-locative

Les obligations d’entretien du propriétaire sont tous les travaux qui ne touchent pas les réparations locatives, à la charge du locataire, ou qui sont occasionnés par la vétusté et la force majeure :

  • les réparations de nature urgente comme la panne d’un chauffe-eau ;
  • les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives comme le ravalement de façade, la rénovation des cages d’escalier ;
  • les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement ;
  • les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante…) ;
  • les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent cités au-dessus.

Le non-respect des obligations du bailleur du code civil engage sa responsabilité, le locataire peut mettre en demeure le bailleur d’exécuter ses obligations.

L’obligation d’entretien du bailleur est d’assurer un location conforme pour un logement que lui-même pourrait louer. Il doit donc répondre à ses propres exigences.

Obligation du bailleur en location meublée

En matière d’obligation de location d’un appartement meublé, le propriétaire doit répondre à des critères d’ameublement qui sont :

  • une literie avec couette ou couverture ;
  • des volets ou rideaux dans les chambres ;
  • une plaque de cuisson ;
  • un four ou un four à micro-onde ;
  • un réfrigérateur ;
  • un congélateur ou, à défaut, un réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation ;
  • la vaisselle suffisante pour le nombre d’occupants du logement ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table ;
  • des sièges en nombre suffisant ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

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Etat des lieux d’entrée et état des lieux de sortie

Une obligation de location appartement est l’état des lieux qui est un document écrit et établi à l’entrée dans le logement mais également à la sortie. Il doit décrire, avec la plus grande précision, l’état général du logement, pièce par pièce, ainsi que les équipements mis à disposition du locataire.

L’état des lieux est un inventaire complet de toutes les éventuelles dégradations, l’état des peintures et revêtements de sol ou encore l’état des installations sanitaires et électriques permettant ainsi d’envisager, si le locataire est mis en cause, une retenue sur le dépôt de garantie à hauteur des travaux à réaliser pour remettre le logement en état. De ce fait, cet acte, écrit et signé par les deux parties, est d’une importance cruciale pour la pérennité du bien immobilier.

Notre agence Expat Gestion effectue les états des lieux avec une tablette, ainsi nous réalisons des photos des biens pour les états des lieux afin d’assurer un maximum de sécurité aux bailleurs, dans le but d’éviter un litige entre propriétaire et locataire.

Responsabilité du locataire et dépôt de garantie

En matière de location, il existe des droits et obligations du bailleur mais également pour le locataire. Dans l’éventualité où le locataire aurait causé certaines dégradations, le bailleur peut engager la responsabilité du locataire à hauteur des travaux qu’il devra réaliser pour remettre en état le logement et les équipements présents. Ainsi, il peut effectuer une retenue sur le dépôt de garantie du locataire, versé en début de contrat. Toutefois, il devra justifier ces prélèvements. De plus, si les dégradations sont supérieures au dépôt de garantie, le locataire devra verser un complément.