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Quel que soit l’investissement immobilier locatif, les revenus qui en découlent, ainsi que la plus-value immobilière en cas de vente sont soumis à une fiscalité immobilière en FranceAcheter un bien en France pour un non résident, pose la question de la fiscalité des revenus locatifs et de toutes les impositions qui peuvent être liées à ce bien immobilier. Sur ce point, la notion de domicile fiscal est un critère important. En matière de taux d’imposition des revenus fonciers, ou de plus-value des non-résidents les règles d’imposition seront différentes d’un résident, c’est-à-dire celui qui a son domicile fiscal en France au sens de l’administration fiscale.

Un non-résident qui effectue un investissement immobilier à but locatif entraîne, non seulement une imposition des revenus locatifs, des prélèvements sociaux des non-résidents mais également une imposition dans le cas du plus value immobilière non résident.

Dans un premier temps, il est nécessaire de revenir sur la fiscalité des revenus fonciers en France, dans le cas d’une location vide ou meublée et dans un deuxième temps, revenir sur la fiscalité qui est propre aux non-résidents.

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Fiscalité des revenus locatifs en France : location nue et location meublée

La fiscalité des revenus locatifs en France est soumise à 2 régimes différents. Dans le cadre d’une location vide, les revenus locatifs doivent être imposés à l’impôt sur le revenu du propriétaire, au titre des revenus fonciers. A l’inverse, les locations meublées sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux.

  • Location nue et revenus fonciers :

Il existe deux possibilités d’imposition : le propriétaire peut opter pour le régime micro foncier ou le régime réel.

Pour pouvoir bénéficier du régime micro foncier, les revenus locatifs annuels doivent impérativement être inférieurs à 15.000€. Ce régime permet un abattement forfaitaire pour charges de 30%. Le revenu foncier net ainsi obtenu sera ajouté aux autres revenus du contribuable.

Le régime réel s’applique de plein droit, si le revenu locatif annuel est supérieur au plafond, simplement par simple option du contribuable, mais également si le propriétaire-bailleur bénéficie d’un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier tel que le dispositif Robien. Dans ce cas, le bailleur déduira de ces loyers les différentes charges.

En cas d’option au régime réel, celle-ci sera irrévocable pendant une durée de 3 ans. Le contribuable devra remplir l’imprimé 2044 ou 2044-S, qui sera annexé à la déclaration d’impôt sur le revenu.

  • Location meublée et revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) :

Il existe deux possibilités d’impôts sur les revenus locatifs meublés : le régime forfaitaire et le régime réel.

Pour le régime forfaitaire, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 32.900 euros. L’abattement des revenus fonciers forfaitaire s’élève à 50%, couvrant l’ensemble des frais et charges déductibles.

Le régime réel s’applique de plein droit si les revenus locatifs sont supérieurs au plafond ou sur option, qui doit intervenir avant le 1er février de l’année au titre de laquelle les revenus seront soumis au régime réel.

 

                                    Avantages                             Inconvénients
   Location vide–       pas d’ameublement nécessaire

–       pas de renouvellement et de frais sur l’ameublement

–       imposition plus facile avec le régime micro foncier

–          abattement uniquement de 30% au titre des charges pour le micro foncier

–          préavis de 6 mois

   Location meublée–       abattement de 50% au titre des charges pour le régime forfaitaire

–       durée du bail limitée à un an (9 mois pour les logements étudiants)

–       risques d’impayés plus rares

–       rentabilité plus élevée

–          risques de vacances plus importants

–          préavis de 3 mois pour résilier le bail

–          risque de reclassement du meublé en vide si le locataire estime l’ameublement insuffisant

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Fiscalité des non résident selon le pays d’établissement

L’imposition des revenus fonciers non-résidents se fait selon des règles différentes des résidents qui sont dictées par les conventions fiscales.

Investir en France pour un étranger ou un non-résident, suppose de s’intéresser à la notion de domicile fiscal. Un non-résident français, c’est-à-dire ayant son domicile fiscal hors de France, est imposé uniquement sur ses revenus de source française. Un étranger, ayant son domicile fiscal en France, est imposé en France sur tous ses revenus, qu’ils soient de source française ou étrangère.

Afin d’éviter une double imposition des personnes, des conventions fiscales ont été signées entre les pays. Elles précisent le lieu d’imposition fiscal des biens et revenus du non-résident. De ce fait, les revenus immobiliers des non-résidents sont imposés dans le pays où se trouve le bien immobilier. Par conséquent, la taxation des revenus fonciers des non-résidents qui investissent dans l’immobilier en France se fera selon les règles de l’administration fiscale française. Un non-résident doit donc s’acquitter des mêmes impôts qu’un résident pour tous ses revenus de source française.

Ainsi, le calcul du revenu foncier net sera effectué en fonction du régime choisi : soit le micro foncier, soit le réel auquel il sera appliqué un taux imposition revenu locatif.

L’article 197 A du Code Général des Impôts stipule : “l’impôt ne peut, en ce cas, être inférieur à 20 % du revenu net imposable ou à 14,4 % pour les revenus ayant leur source dans les départements d’outre-mer ; ces taux minima d’imposition ne sont toutefois pas applicables aux personnes qui peuvent justifier que l’impôt français sur leur revenu global serait inférieur à celui résultant de l’application de ces taux”.

Concernant les plus-values immobilières des non-résidents, en général, sauf explicitement stipulé par une convention fiscale, les expatriés non-résidents sont soumis à un prélèvement d’un tiers sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’un immeuble.

Ce taux est ramené à 19% pour les plus-values réalisées par des personnes physiques résidentes de l’EEE (Espace Economique Européen).

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Taxe foncière des non résident

En matière de fiscalité immobilière des non-résidents, outre l’imposition des revenus fonciers pour les non-résidents, d’autres impositions sont réclamées aux investisseurs n’ayant pas leur domicile fiscal en France. La taxe foncière est un impôt local qui est dû, tous les ans, par le propriétaire d’un bien immobilier.

La taxe foncière non résident se base sur un principe simple dont le fait générateur est la situation géographique. Ainsi, dès lors que le bien immobilier est situé en France, il ne peut y avoir d’exonération, la taxe foncière sera due par le non-résident. De plus, cette taxe se base sur la notion de propriété de l’immeuble, ainsi résident, non-résident ou étranger, le propriétaire d’un bien immobilier (terrain, maison ou appartement) en France est assujetti de plein droit à la taxe foncière.

Prélèvements sociaux des non-résidents en 2017

A la suite d’une condamnation en 2015 par l’Union Européenne, l’administration fiscale française avait restitué, aux non-résidents, les prélèvements sociaux qui avaient été versés avant le 1er janvier 2016, sauf pour tous les prélèvements touchés par la prescription fiscale. En effet, les non-résidents assujettis à un régime de sécurité sociale à l’étranger n’ont pas à acquitter la CSG et la CRDS en France car ces prélèvements sociaux vaudraient double imposition avec les cotisations payées à l’étranger.

Le législateur a donc modifié l’affectation de ces prélèvements, lors de la loi de financement de la sécurité sociale 2016, à des prestations “non contributives”. De ce fait, au titre des prélèvements sociaux des non-résidents en 2016, ils étaient redevables à hauteur de 15,5% sur leurs revenus fonciers.

Début 2017, le Conseil d’Etat a décidé de renvoyer devant la Cour de justice de l’Union Européenne une décision sur le traitement différencié des non-résidents selon leur lieu d’établissement, avec le principe de libre circulation des capitaux ; une nouvelle remise en cause des prélèvements sociaux des non-résidents qui donnera peut-être droit à restitution.

Il peut être plus compliqué pour un non-résident d’effectuer un investissement locatif du fait de la distance qui limiterait une gestion efficace. En matière d’agence immobilière expatriés, Expat Gestion vous accompagne en mettant à votre disposition des compétences et des services spécifiques, notamment sur les questions en matière d’imposition des expatriés et non-résidents.