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Encadrement des loyers Paris : comment fixer le montant du loyer ?

 

Depuis le 1er août 2015, dans la pratique, les loyers parisiens, que ce soit pour les locations vides ou meublées, sont soumis au principe du loyer de référence à Paris. Les loyers à usage d’habitation principale des locataires font l’objet d’un encadrement, instauré dans la loi Alur Paris de mars 2014 qui est portée, actuellement, par Madame Emmanuelle Cosse, Ministre du logement et de l’habitat durable. Un arrêté préfectoral, publié chaque année, fixe les loyers plafonnés à ne pas dépasser concernant les contrats de locations vides et meublées signés entre le 1er août de l’année en cours et jusqu’au 31 juillet de l’année suivante.

 

Encadrement des loyers à Paris, origine de la loi

L’encadrement des loyers à Paris a été instauré par la loi Alur, à l’initiative de Cécile Duflot Ministre du Logement et de l’Egalité des territoires entre 2012 et 2014. Ce dispositif ne concerne, pour l’instant, que Paris intra-muros et sera élargi à la ville de Lille à compter du 1er février 2017.

Pour lutter contre la hausse des loyers, le gouvernement a ainsi décidé de procéder en deux étapes :

  • la première étant d’encadrer l’évolution des loyers en cas de relocation ou de renouvellement de bail d’un logement, dans les agglomérations qui subissent une forte pression du marché locatif ;
  • la deuxième étape avec un dispositif d’encadrement du niveau des loyers avec la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur).

Les objectifs

La loi Alur a pour objectif de réguler les dysfonctionnements du marché, de protéger les propriétaires et les locataires, et de permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires.

L’objectif de cette loi, avec notamment l’encadrement du loyer Paris 15, était de permettre au plus grand nombre d’accéder au logement, tout en limitant les augmentations des loyers. Cependant, le nombre de logements à Paris ne s’est pas accru, et ce sont toujours les mêmes locataires, possédant ce qui pourrait être considéré comme les bons dossiers, qui bénéficient des logements convoités. De plus, les propriétaires sont de plus en plus regardants, et privilégient les dossiers solvables afin de ne pas risquer des impayés.

 

Une loi critiquée

Depuis l’instauration de ce plafonnement des loyers à Paris, les professionnels de l’immobilier ont beaucoup critiqué cette mesure ainsi que l’impact qu’elle a pu avoir sur le marché locatif. Certains d’entre eux estiment que l’encadrement des loyers a entraîné une perte au niveau de leurs mandats de gestion locative. Cette baisse de mandats de gestion serait due à des mises en vente des biens immobiliers, d’un passage en location touristique, et tout simplement des
loi-alur-expatriépropriétaires préférant retirer leurs biens du marché locatif.

Le président de la FNAIM du Grand Paris, Didier Camandona, estime même qu’il y a un effet contre-productif de l’encadrement des loyers.

La loi Alur, au sens large, encadre également d’autres aspects de l’immobilier, tels que des frais d’agence plafonnés pour les états des lieux, les frais de dossier de location et la rédaction du bail, le recours à un syndic professionnel mieux délimité, l’amélioration des rapports entre propriétaires et locataires, la mise en place d’une garantie universelle des loyers (GUL) ou encore la simplification des formalités pour l’accès au logement.

 

Le principe du plafonnement des loyers à Paris

Chaque année, le Préfet fixe par arrêté un loyer de référence correspondant au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local, avec également un loyer de référence minoré de 30% et un loyer de référence majoré de 20%. Ce loyer de référence est calculé pour chacun des 80 quartiers délimités sur Paris.

Ces loyers sont exprimés par un prix au m² de surface habitable par catégorie de logement (meublé ou non, le nombre de pièces, l’année de construction) mais également en fonction du secteur géographique. Le loyer de référence majoré ne peut pas être dépassé, cependant certaines exceptions permettent un dépassement avec le complément de loyer.

Ces loyers de référence varient en fonction de différents paramètres :

  • le caractère vide ou meublé (pour tenir compte de l’ameublement, le plafond en meublé est supérieur d’environ 3€/m2/mois) ;
  • le nombre de pièces du logement ; celles prises en compte sont les pièces à vivre, c’est-à-dire hors salle de bain, cuisine, WC ou encore couloir ;
  • l’année de construction (avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990 et après 1990) ;
  • l’adresse du logement (par exemple les arrondissements du 5ème, du 6ème et du 7ème sont plus chers que le 19ème et le 20ème).

Afin d’obtenir facilement le barème de loyer à Paris, une carte des loyers à Paris et de loyer médian à Paris est mise à disposition sur le site de l’observatoire des loyers agglomération parisienne.

Pour l’encadrement des loyers le calcul, afin d’obtenir le montant du loyer hors charges à ne pas dépasser, il suffit de multiplier le loyer au m2 de référence majoré obtenu par le nombre de mètres carrés habitables.

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Complément de loyer et limite de la loi Alur

Certaines exceptions accordent un dépassement du loyer de référence majoré de 20% car la loi Alur permet l’application d’un complément de loyer. Ce complément a été prévu par le législateur dans l’hypothèse où des caractéristiques déterminantes, de localisation ou de confort, n’auraient pas été prises en compte dans la détermination du loyer de référence.

Concernant la difficulté de l’application de la loi, pour les propriétaires, la complexité et le manque de pertinence au niveau du loyer plafonné à Paris posent un problème majeur.

De plus, il existe de nombreux cas particuliers qui bénéficient de dérogation et ainsi n’entrent pas dans le champ d’application de la loi Alur. Par exemple :

  • si le propriétaire a procédé à des travaux d’améliorations ou de mise en conformité ;
  • si le précédent loyer était manifestement sous-évalué ;
  • s’il s’agit d’une première location ;
  • si le logement est resté libre au moins dix-huit mois.

Ces différentes dérogations font que le marché locatif résiste à l’encadrement.

On pourrait craindre un risque de manque d’entretien et de vétusté du parc immobilier, comme c’est le cas dans certaines villes, comme Lille. La perte financière que vont subir les propriétaires, du fait des loyers encadrés, risque de ne pas les inciter à effectuer des travaux d’améliorations ou de réparations ; ainsi le parc immobilier pourrait se voir directement impacté. Les propriétaires pourront augmenter le loyer de référence majoré par un complément de loyer annuel qui s’élèvera à 15% des travaux. Cela Sera-t-il suffisant pour les convaincre ?

 

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